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    從全國兩會報告看房地產信號
    2015-03-16 | 返回列表

    2015年房地產形勢走向如何,政策取向是關鍵。在今年的全國兩會政府工作報告中,提及房地產時沒有再使用“調控”、“抑制”等相關表述,取而代之的表述是“促進房地產市場平穩健康發展”。在以往,調控曾長期是房地產宏觀政策的主基調,今年的報告預示著政策風向的確已經發生轉變。

    去年10月底,國務院會議明確將“穩定住房消費”列為加快培育和重點推進的六大消費增長點之一,讓群眾消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力。正如一些專家所言,消費是經濟增長重要“引擎”,是我國發展巨大潛力所在。在穩增長的動力中,消費需求規模最大,和民生關系最直接。要瞄準群眾多樣化需求,改革創新,調動市場力量增加有效供給,促進消費擴大和升級,帶動新產業、新業態發展,推動發展向中高端水平邁進,打造中國經濟升級版。

    今年兩會政府工作報告對房地產“穩定”、“支持”、“促進”等措詞和導向,進一步釋放了明確的政策信號。整體來看,房地產行業今年政策環境將延續去年的寬松局面,并有望迎來進一步的積極利好。比如一些專家預測的年內還有一到兩次降準降息,比如二手房交易營業稅免征期限從5年縮短到兩年,這些都是政策儲備手段。如果房地產下行壓力加大,不排除出臺的可能性。

    (一)

    首先,對于當前市場面臨的庫存高企難題,兩會報告從保障房環節著眼,提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉,把一些存量房轉為公租房和安置房”。通過市場籌集安置房源已在不少省市進行探索,或是積極組織棚戶區居民自主購買商品房,或是由政府購買商品房進行安置。

    例如,金華市區目前正在實施的二七區塊舊城改造,這一金華有史以來最大的舊城改造項目,采用鼓勵引導市場化安置的辦法,半年內購買商品房,給予15%的購房券補貼,以促進和加快消化市場存量房。這不失為一個盤活行業沉淀資金,化解市場庫存壓力的有效途徑,同時很大程度上解決了實物安置房源不足的問題。

    其次,對于市場需求增長乏力的局面,兩會報告中不僅強調“支持居民自住和改善性住房需求”,而且沒有再使用“抑制投機投資性需求”這一表態。事實上,從去年央行發布的“930新政”內容來看,已經從信貸領域支持為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,同時放開了對購買多套房以及非本地居民購房的貸款政策限制。

    如果說,過去數年完全由剛需主導市場,是由于限購措施長期影響所致,那么自從去年開始,限購措施逐步退出,而市場依然表現平穩,這已經說明當前投機投資性需求早已不是市場的主力。隨著剛需的持續釋放,未來支撐市場的主體將逐步向改善性需求轉移,而住房條件升級的需求將長期存在,理應得到政策支持鼓勵。

    (二)

    回顧以往,2009年兩會對房地產行業的表態與今年類似,當年市場之所以最終迎來強勁反彈與當時貨幣政策的配合密不可分。對于今年政策的最終落地執行,兩會報告要求“堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任”。

    自2001年房地產首次出現在政府工作報告中,隨著宏觀經濟形勢的變化,其表述越來越成為市場關注的焦點。房地產政策也從最初的“培育”,到隨后的“鼓勵”,“改革”,再到“高度警惕”,“從嚴調控”,直至2014年提出的“雙向調控”。

    很明顯,今年延續了去年兩會提出的“分類調控”指導思想,并且進一步增強了地方政府調節市場的自主性。而中央政府層面在弱化行政調控的同時,有望從財稅、信貸等核心環節出發以達成穩定住房消費的目標。同時,始于去年11月的兩次降息、一次降準,預示著相對寬松溫和的貨幣政策環境已經來臨。在上述多重政策利好的影響下,今年市場整體有望止跌企穩。

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